12월 종부세 고지서, 올해는 아직 12억 기준입니다 — 14억은 내년 얘기, 내 고지서 미리 계산하는 다섯 단계

종합부동산세 고지서는 11월 말에 오고 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다. 그런데 올해는 검색을 하면 “1주택 14억 공제”, “공정시장가액비율 70%”가 먼저 뜹니다. 8월에 발표된 세제개편안 내용입니다. 이걸 보고 “올해는 종부세 안 나오겠네”라고 생각하면 12월에 고지서를 받고 놀랍니다. 올해 12월 고지는 현행법입니다. 1세대 1주택 12억 원, 그 외 개인별 9억 원, 공정시장가액비율 60%. 14억 원과 70%는 국회를 통과해야 2027년부터 적용됩니다.

이 글은 올해 고지 기준과 내년 개편안을 구분해 정리한 글, 종부세 일정과 세율을 정리한 글, 계산 순서를 예시와 함께 다룬 글을 읽고 정리한 것입니다. 숫자는 출처가 일치한 것만 썼고, 개편안의 국회 처리 상황은 이 글 시점 기준입니다. 개편안 자체의 내용은 세제개편안 글에 있습니다.

올해와 내년을 섞으면 계산이 틀립니다

개편안 일정은 이렇습니다. 8월 3일 정부 발표, 9월 1일 수정안 확정, 9월 3일 국회 제출, 그리고 이 글 시점(9월 하순 기준 자료)에는 심사 중입니다. 내용은 실거주 1주택 14억 원, 비거주 1주택 12억 원(처음 9억 원에서 수정), 공정시장가액비율 70%%, 일부 구간 세율 조정입니다. 통과되면 2027년 과세분, 즉 2027년 6월 1일 보유 기준으로 2027년 12월 고지부터입니다.

올해 12월 고지는 2026년 6월 1일 보유 기준이고 법은 현행입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제, 그 외는 개인별 합산 9억 원 공제, 공정시장가액비율 60%%, 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%%, 3주택 이상 0.5~5.0%%입니다. 작년 고지서가 있으면 올해도 같은 구조이고, 달라지는 건 공시가격뿐입니다.

헷갈리는 지점이 하나 더 있습니다. 개편안의 70%%는 비율이 올라가는 것이라 공제가 14억 원으로 늘어도 과세표준은 오히려 커질 수 있습니다. 공시가격 20억 원 1주택이면 올해는 (20억−12억)×60%%=4억 8천만 원이 과표이고, 개편안대로면 (20억−14억)×70%%=4억 2천만 원입니다. 이 경우는 줄지만, 공시가격이 더 높으면 역전이 생깁니다. “내년엔 무조건 준다”가 아닙니다.

고지서 오기 전에 다섯 단계로 계산해 봅니다

종부세는 계산 순서가 정해져 있어서 공시가격만 알면 대략 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회합니다. 순서는 다음과 같습니다. 보유 주택 공시가격을 사람별로 합산하고, 공제(12억 원 또는 9억 원)를 빼고, 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼고, 마지막으로 재산세 중복분을 빼고 농어촌특별세 20%를 더합니다.

예시로 공시가격 15억 원 1주택이면 (15억−12억)×60%=1억 8천만 원이 과표입니다. 첫 구간 세율 0.5%를 곱하면 90만 원, 농특세 20%를 더하면 108만 원입니다. 여기서 같은 금액에 이미 낸 재산세 일부를 빼주니 실제 고지액은 이보다 조금 적습니다. 공시가격 12억 원 이하 1주택은 과표가 0이라 고지서 자체가 안 옵니다.

부부 공동명의 1주택은 길이 둘입니다. 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받는 방식과, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 원 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식입니다. 공시가격 18억 원 이하면 앞의 방식이 대개 유리하고, 그 위에서 나이와 보유 기간이 길면 뒤의 방식이 유리해집니다. 특례 신청은 9월 16일부터 30일까지였고, 한 번 신청하면 다음 해에도 유지됩니다. 재산세 쪽 공동명의 처리는 공동명의 재산세 글에 있습니다.

60세 이상·5년 이상이면 최대 80%가 깎입니다

1세대 1주택자에게만 있는 세액공제입니다. 나이로 만 60세 20%%, 65세 30%%, 70세 이상 40%%, 보유 기간으로 5년 20%%, 10년 40%%, 15년 이상 50%%이고, 둘을 합쳐 최대 80%%까지입니다. 70세에 15년 보유면 90%%가 아니라 80%%에서 멈춥니다. 위 예시의 108만 원이 70세·15년 보유자면 약 22만 원으로 줄어드는 구조입니다.

나이는 과세기준일인 6월 1일 기준이고, 보유 기간은 취득일부터입니다. 부부 공동명의는 특례를 신청했을 때만 이 공제를 받고, 각자 9억 원 공제 방식을 고르면 세액공제는 없습니다. 그래서 위에서 말한 두 방식의 유불리가 공시가격만이 아니라 나이·보유 기간에 따라 갈립니다.

세부담 상한도 있습니다. 올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년의 150%%를 넘으면 넘는 부분은 안 냅니다. 공시가격이 크게 오른 해에 고지서가 생각보다 덜 나오는 이유인데, 반대로 작년에 상한에 걸려 덜 냈으면 올해는 그만큼 더 나옵니다.

다주택은 세율 구간이 다릅니다. 2주택 이하는 과세표준 전 구간이 0.5~2.7%이고, 3주택 이상은 과세표준 12억 원까지는 같은 세율이다가 그 위부터 2.0~5.0%의 중과세율로 올라갑니다. 지방 저가 주택이나 상속 주택처럼 주택 수에서 빼주는 예외가 있어서, 명의상 3채라도 세율 적용에서는 2채로 보는 경우가 있습니다. 이건 고지서의 “주택 수” 란을 보면 어떻게 셌는지 나옵니다.

재산세와의 중복 공제도 빠뜨리기 쉽습니다. 종부세 과세표준에 해당하는 금액에는 7월과 9월에 이미 재산세를 냈기 때문에, 그 부분의 재산세액을 종부세에서 빼줍니다. 위 예시의 108만 원이 그대로 고지되는 게 아니라 이 공제를 거친 금액이 나오고, 홈택스 고지서 상세 내역에 “공제할 재산세액”으로 표시됩니다. 미리 계산한 금액보다 고지서가 적게 나오는 이유가 대개 이것입니다.

고지서를 받은 사람들이 실제로 겪는 상황

정리 글과 상담 글에서 반복되는 상황을 유형별로 모았습니다.

가장 많은 건 “14억이라더니 왜 나왔냐”입니다. 공시가격 13억 원 1주택자가 개편안 기사를 보고 올해부터 공제가 14억 원인 줄 알았다가 12월에 고지서를 받는 유형입니다. 올해는 12억 원이라 1억 원 초과분에 대해 고지가 나옵니다. 금액은 (1억×60%)×0.5%=30만 원에 농특세를 더한 수준이라 크지 않지만, 안 나올 줄 알았던 사람에게는 당황스럽습니다.

5월 말 잔금 때문에 생긴 경우도 있습니다. 집을 팔면서 잔금을 6월 1일에 받은 매도자는 그날 보유자라 올해 종부세를 냅니다. 5월 29일(올해 5월 30·31일이 주말)에 받았으면 안 냈습니다. 반대로 매수자는 6월 2일 이후 잔금이면 올해분을 안 냅니다. 하루 차이로 1년치가 갈리는 구조라 계약 때 잔금일을 종부세 기준으로 정하는 사람이 많습니다. 양도세 쪽 날짜 계산은 양도소득세 글에 있습니다.

합산배제 신고를 놓친 경우가 있습니다. 등록 임대주택이나 사원용 주택처럼 종부세 합산에서 빼주는 주택은 9월 16일부터 30일 사이에 홈택스에 신고해야 빠집니다. 처음 등록한 해에 신고를 안 해서 임대주택이 합산돼 다주택 세율로 고지된 유형입니다. 12월 고지서를 받고 나서 정정 신고로 바로잡을 수는 있지만, 처음부터 빠지는 것보다 번거롭습니다.

분납을 모르고 일시납한 경우도 있습니다. 고지세액이 250만 원을 넘으면 넘는 금액을 다음 해 6월 15일까지 나눠 낼 수 있고, 500만 원을 넘으면 절반까지 나눌 수 있습니다. 이자가 붙지 않는 분납인데, 홈택스에서 신청해야 적용되고 신청 없이 전액을 내면 끝입니다. 반대로 분납 신청을 해놓고 뒷 금액을 잊어 6월에 가산세가 붙은 유형도 있습니다.

납부 방법과 12월 15일 뒤에 생기는 일

납부는 홈택스·손택스, 은행 창구, 가상계좌, 카드로 할 수 있습니다. 국세라 카드 납부에는 수수료(신용 0.8%, 체크 0.5% 수준)가 붙습니다. 재산세처럼 지방세 카드 무이자 행사는 종부세에는 없다고 보는 게 맞습니다. 재산세 쪽 카드 조건은 재산세 납부 글에 있습니다.

12월 15일을 넘기면 납부지연가산세가 붙습니다. 처음에 3%, 그 뒤로 하루 0.022%씩입니다. 고지서가 안 왔다고 안 내도 되는 게 아니라, 고지서 미수령은 가산세 면제 사유가 아닙니다. 홈택스에서 “고지서 조회”로 확인하는 게 안전하고, 주소 이전으로 우편을 못 받는 경우가 매년 있습니다.

고지 금액이 틀렸다고 보이면 12월 1일부터 15일 사이에 고지와 다르게 자진 신고·납부할 수 있습니다. 합산배제 누락, 1주택 특례 누락 같은 경우입니다. 이때는 고지서 금액이 아니라 신고한 금액으로 확정됩니다. 신고 없이 고지서대로 냈다가 나중에 경정청구로 돌려받는 길도 있지만 시간이 더 걸립니다.

정리하면 올해 12월은 12억 원·9억 원·60%이고 14억 원·70%는 내년 개편안입니다. 공시가격을 조회해 다섯 단계로 계산해 두고, 250만 원이 넘으면 분납을 신청하고, 고지서가 안 와도 홈택스에서 확인합니다. 내년 개편안이 통과되면 그때 다시 계산하면 됩니다.