청약 가점, 내 점수를 틀리게 세는 세 자리 — 무주택기간은 30세부터, 부모는 3년, 배우자 집 한 채면 0점

청약에 당첨되고 나서 취소되는 사람이 매년 1만 명 안팎입니다. 운이 없어서가 아니라 가점을 틀리게 썼기 때문입니다. 청약홈이 자동으로 계산해주는 게 아니라 신청자가 직접 점수를 넣고, 당첨 뒤 서류 심사에서 실제와 다르면 부적격입니다. 부적격이 되면 그 당첨만 날아가는 게 아니라 지역에 따라 수개월에서 1년까지 청약 자체가 막힙니다.

틀리는 자리는 늘 같습니다. 무주택기간을 스무 살부터 센 경우, 주소만 우리 집에 올려둔 부모님을 부양가족에 넣은 경우, 배우자 명의 집을 빼먹은 경우. 세 가지가 부적격 사유의 대부분입니다.

이 글은 청약 부적격 유형을 정리한 글, 세무 플랫폼의 가점 해설, 2026년 점수표를 읽고 세 자리를 순서대로 정리한 것입니다. 점수표 숫자는 출처 두 곳 이상에서 일치한 것만 적었고, 부적격 제한 기간처럼 출처가 하나인 숫자는 범위로만 적었습니다.

84점의 구조

가점은 세 항목을 더해 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점입니다. 각 항목이 구간별로 점수가 정해져 있어서 표를 보고 더하면 됩니다.

무주택기간은 1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점입니다. 부양가족은 0명이 5점이고 한 명마다 5점씩 더해 6명 이상이면 35점입니다. 통장 가입기간은 6개월 미만 1점부터 시작해 15년 이상이면 17점입니다.

그래서 30세에 통장을 만들고 15년을 무주택으로 산 45세 부부가 자녀 둘, 부모 둘을 모시고 살면 32+35(배우자·자녀 둘·부모 둘=5명, 30점에 기본 5점)+17로 만점에 가까워집니다. 반대로 30대 초반 1인 가구는 무주택 2~6점, 부양가족 5점, 통장 10점 안팎으로 20점대입니다. 서울 인기 단지 커트라인이 60~70점대, 지방 중소도시가 20~35점대라는 게 점수표 안내 글의 참고 수치입니다.

이 구조에서 30대가 손댈 수 있는 건 사실상 통장 가입기간뿐입니다. 무주택기간은 시간이 쌓아주고, 부양가족은 결혼과 출산과 부모 동거로 결정됩니다. 그래서 30대 청약은 가점 경쟁보다 특별공급(신혼·생애최초·신생아)과 추첨제 물량을 노리는 쪽이 현실적인데, 그 전에 내 가점이 정확한지부터 봐야 합니다.

무주택기간 — 30세부터, 결혼했으면 혼인신고일부터

가장 많이 틀리는 자리입니다. 무주택기간은 집이 없었던 전체 기간이 아니라 만 30세가 된 날부터입니다. 20세부터 집이 없었어도 30세 전은 안 셉니다. 35세면 무주택기간 5년, 12점입니다.

예외가 하나 있습니다. 30세 전에 혼인신고를 했으면 혼인신고일부터 셉니다. 27세에 결혼한 사람은 27세부터이고, 그래서 같은 35세라도 미혼은 5년, 27세에 결혼한 사람은 8년입니다. 반대로 30세 넘어 결혼하면 30세 기준 그대로입니다.

그리고 이 기간은 본인과 배우자를 합쳐서 봅니다. 둘 중 한 사람이라도 집을 가진 적이 있으면 그 집을 판 날부터 다시 셉니다. 더 중요한 건, 신청 시점에 배우자 명의로 집이 한 채라도 있으면 무주택기간이 줄어드는 게 아니라 가점제 자격 자체가 없습니다. 점수표 안내 글이 “감점이 아니라 배제”라고 적은 이유입니다. 결혼 전 배우자가 산 오피스텔이 주택으로 잡히는 경우가 여기서 걸립니다.

상담에 올라오는 유형을 보면 이렇습니다. 33세 미혼이 “집 없이 산 지 13년”이라며 26점을 넣었다가 실제 3년(6점)으로 판정된 경우, 29세에 결혼해 혼인신고일부터 셀 수 있는데 30세 기준으로 1년을 손해 본 경우(이건 부적격이 아니라 손해), 그리고 결혼 전 배우자가 부모에게 증여받은 지방 아파트가 있는 줄 몰랐다가 가점제 배제로 당첨 취소된 경우입니다. 마지막 유형이 제일 뼈아픕니다. 배우자 명의 주택은 결혼 전 취득이든 상속이든 가리지 않습니다.

작은 집은 예외입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6천만 원, 지방 1억 원 이하인 집 한 채는 무주택으로 봅니다. 다만 이건 민영주택 일반공급 가점 산정에서의 얘기이고, 특별공급이나 공공분양은 기준이 달라 모집공고를 봐야 합니다.

부양가족 — 주민등록만으로는 안 됩니다

두 번째로 많이 틀리는 자리입니다. 부양가족은 배우자, 직계존속(부모·조부모, 배우자의 부모 포함), 직계비속(자녀·손자녀)인데 조건이 붙습니다.

부모는 신청자가 세대주이고, 모집공고일 기준 3년 이상 계속 같은 주민등록에 올라 있어야 합니다. 2년 11개월이면 안 됩니다. 그리고 부모가 집을 갖고 있으면 부양가족에서 빠집니다. 작년에 부모님 주소를 우리 집으로 옮겨놓고 올해 부양가족으로 넣는 경우가 부적격 사유의 단골입니다.

자녀는 미혼이어야 하고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 주민등록에 있어야 합니다. 결혼한 자녀는 같이 살아도 안 됩니다. 손자녀는 부모가 모두 사망한 경우만 됩니다. 배우자는 주민등록이 달라도 됩니다. 주말부부라 배우자가 다른 주소면 배우자는 부양가족이지만, 배우자와 같이 사는 자녀는 신청자 주민등록에 없으면 빠집니다.

태아는 신생아 특별공급 같은 특공에서는 자녀로 보지만 일반공급 가점에서는 아닙니다. 특공 쪽 조건은 신생아 특례에 있습니다.

통장 가입기간 — 미성년 때 가입분은 5년까지

통장 가입기간은 가입일부터 모집공고일까지입니다. 부모가 어릴 때 만들어준 통장이면 가입기간이 20년이 넘을 수 있는데, 미성년 기간은 5년까지만 인정됩니다. 10세에 만든 통장이 35세면 가입기간 25년이 아니라 미성년 5년에 성년 후 16년을 더한 21년이고, 어차피 15년 이상이라 17점으로 같습니다. 다만 10세에 만들어 25세인 사람은 15년이 아니라 5+6=11년이라 13점입니다.

최근 바뀐 게 있습니다. 결혼했으면 배우자 통장 가입기간의 절반을 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 본인 통장이 2년이고 배우자가 10년이면 배우자 몫 5년의 절반, 최대 3점이 붙습니다. 부부가 같은 단지에 각자 신청하는 것도 허용돼서 둘 다 넣고 하나가 되면 다른 하나를 포기하는 식으로 갑니다. 청약통장 자체의 조건은 청년 주택드림 청약통장에 정리돼 있습니다.

통장은 납입 횟수와 금액도 봅니다. 가점 자체는 가입기간만 보지만, 1순위 자격은 가입기간(규제지역 2년)과 납입 횟수(민영은 예치금, 공공은 24회 이상)를 따로 요구합니다. 가입기간은 길어도 몇 달 안 넣어 1순위가 안 되는 경우가 있으니, 가점을 세기 전에 1순위부터 확인합니다. 월 납입 인정액이 25만 원으로 오른 뒤로 공공분양 저축총액 경쟁도 달라졌습니다.

통장 가입기간은 청약홈에서 자동으로 보여주는 유일한 항목입니다. 무주택기간과 부양가족은 신청자가 직접 넣습니다. 그래서 틀리는 자리도 앞의 둘입니다.

부적격이 되면 — 당첨 취소에 청약 제한

가점을 실제보다 높게 적어 당첨됐다가 서류 심사에서 드러나면 당첨이 취소됩니다. 거기서 끝이 아니라 부적격 당첨자로 등록돼 일정 기간 다른 청약을 못 넣습니다. 부적격 유형 안내 글은 지역에 따라 수개월에서 1년으로 적고 있는데, 수도권과 규제지역이 길고 비규제지역이 짧은 구조입니다. 계약까지 했다가 취소되면 계약금 문제까지 생깁니다.

실수였어도 똑같습니다. 고의 여부를 따지지 않습니다. 그래서 신청 전에 세 가지를 확인합니다. 청약홈에서 세대원 정보와 주택 소유 여부를 조회하고(본인·배우자 이름으로 잡히는 주택이 있는지), 주민등록등본을 떼서 부모·자녀의 전입일을 확인하고, 통장 가입일을 봅니다. 등본 전입일이 3년에서 며칠 모자라면 그 단지는 부모를 빼고 넣는 게 맞습니다.

가점이 낮다고 거짓으로 올릴 일이 아니라, 낮으면 낮은 대로 추첨제와 특공으로 가는 게 순서입니다. 가점 60점 이하인 30대가 서울 인기 단지 가점제에 넣는 건 확률이 낮고, 그 시간에 특공 자격을 확인하는 게 낫습니다. 당첨 뒤 대출 한도도 같이 봐야 하는데 그쪽은 스트레스 DSR에 있습니다.

신청 전 10분

만 30세가 된 날짜(또는 혼인신고일)에서 지금까지를 세고, 그 사이 본인이나 배우자 명의 집이 있었는지 봅니다. 등본에서 부모 전입일이 3년 넘었는지, 자녀가 미혼인지 확인합니다. 통장 가입일에서 미성년 기간이 5년을 넘으면 5년으로 자릅니다. 이 셋을 더한 숫자가 가점이고, 청약홈에 그대로 넣습니다.

모집공고문도 한 번은 읽습니다. 단지마다 가점제·추첨제 비율, 특공 물량, 거주 요건(해당 지역 2년 거주 우선 등)이 다르고, 가점은 같아도 어느 단지에 넣느냐에 따라 당첨 가능성이 달라집니다. 공고문 뒤쪽의 “부적격 처리 기준” 항목에 그 단지가 보는 조건이 그대로 적혀 있습니다.

점수가 애매하면 낮은 쪽으로 넣습니다. 높게 넣어 당첨됐다가 취소되는 것보다 낮게 넣어 떨어지는 게 다음 청약을 지킵니다.

가점은 올릴 수 없지만 틀리지 않을 수는 있습니다. 매년 1만 명이 그 자리에서 당첨을 잃습니다.