전세 만기가 다가오면 대부분 집주인 연락을 기다립니다. 아무 말이 없으면 그대로 사는 거라고 생각하고 넘어가는데, 그 상태가 법적으로 어떤 계약인지 알고 넘어가는 것과 모르고 넘어가는 것은 나중에 차이가 큽니다. 보증금을 올려달라는 요구가 들어왔을 때, 이사를 가야 할 사정이 생겼을 때 쓸 수 있는 카드가 달라지기 때문입니다.
같은 “재계약”이라도 방식이 셋으로 갈립니다. 어느 쪽으로 넘어갔느냐에 따라 인상 상한이 걸리기도 하고 안 걸리기도 하며, 중간에 나가겠다고 했을 때 보증금을 언제 받을 수 있는지도 달라집니다.
세 갈래가 갈리는 지점
먼저 큰 그림부터 잡고 가겠습니다. 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신 셋입니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 | 합의 갱신 |
|---|---|---|---|
| 누가 움직이나 | 세입자가 요구 | 아무도 말이 없음 | 조건을 두고 협의 |
| 인상 5% 상한 | 적용 | 해당 없음(조건 유지) | 적용 안 됨 |
| 횟수 | 계약 기간 중 1회 | 제한 없음 | 제한 없음 |
| 갱신 후 기간 | 2년 | 기존과 동일 | 협의한 대로 |
| 중도 해지 | 통보 후 3개월 뒤 효력 | 통보 후 3개월 뒤 효력 | 원칙적으로 어려움 |
표에서 가장 중요한 줄은 마지막 두 개입니다. 합의 갱신으로 새 계약서를 쓰면 5% 상한이 사라지고, 중간에 나가고 싶어도 계약에 묶입니다. 반대로 갱신청구권이나 묵시적 갱신 상태라면 언제든 나가겠다고 통보하고 석 달 뒤에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
많은 분들이 집주인이 새 계약서를 내밀면 당연히 써야 하는 줄 알고 서명합니다. 그 순간 갱신청구권을 쓸 기회가 사라지는 경우가 있습니다.
통지 기간이 전부입니다
세입자가 갱신을 요구할 수 있는 시점은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약이라면 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 창을 벗어나면 갱신청구권 자체를 쓸 수 없습니다.
집주인 쪽도 같은 기간이 걸려 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 거절이나 조건 변경 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다. 그래서 만기 두 달을 앞두고 양쪽 다 조용하면, 그 계약은 기존 조건 그대로 자동 연장된 겁니다.
통지는 말로 해도 효력이 있지만 나중에 다툼이 생기면 증명이 어렵습니다. 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 하시고, 보낸 날짜가 남도록 해두세요. 내용증명까지 갈 일은 흔치 않지만, 집주인이 연락을 피하는 상황이라면 그쪽이 확실합니다.
묵시적 갱신이 나쁘지만은 않습니다
갱신청구권을 아껴두고 싶다면 묵시적 갱신 상태로 두는 편이 낫습니다. 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없고, 갱신청구권을 쓴 것으로 치지도 않습니다. 조건이 그대로 유지되니 인상도 없습니다.
다만 안정성은 떨어집니다. 집주인이 언제든 해지를 통보할 수 있는 건 아니지만, 다음 만기에 조건 변경을 걸고 들어오면 그때 다시 판단해야 합니다. 몇 년을 확실히 살 계획이라면 갱신청구권을 써서 2년을 못 박아두는 쪽이 마음이 편합니다.
둘을 고르는 기준은 결국 얼마나 오래 살 생각인지입니다. 1년 안에 이사할 가능성이 있다면 묵시적 갱신 쪽이 유연하고, 아이 학교 문제처럼 못 박힌 사정이 있다면 갱신청구권이 낫습니다.
갱신청구권을 쓸 때 걸리는 것들
| 상황 | 어떻게 되나 |
|---|---|
| 보증금 인상 요구가 5%를 넘음 | 5% 넘는 부분은 거부 가능 |
| 월세 전환을 요구받음 | 세입자 동의 없이는 불가 |
| 집주인이 실거주를 이유로 거절 | 갱신 요구 거절 가능 |
| 임차료를 2개월분 이상 밀림 | 갱신 요구 거절 사유 |
| 갱신 후 세입자가 이사 | 통보 후 3개월 뒤 계약 종료 |
두 번째 줄을 특히 봐 두세요. 전세를 반전세나 월세로 바꾸자는 요구는 세입자가 동의하지 않으면 강제되지 않습니다. 갱신청구권을 행사한 상태에서는 기존 형태를 유지할 수 있습니다.
세 번째 줄이 실무에서 가장 많이 부딪히는 부분입니다. 집주인 본인이나 직계존비속이 실제로 들어와 살겠다고 하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 문제는 그 말이 사실인지 확인할 방법이 당장은 없다는 점입니다. 나가고 난 뒤에 다른 세입자가 들어온 정황이 있다면 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다. 이사 후에도 그 집 등기와 전입 상황을 한동안 확인해 두는 분들이 있는 이유입니다.
보증금을 올려달라고 할 때
연락이 왔다면 먼저 어떤 방식으로 요구하는지부터 구분해야 합니다. “5%만 올려서 그대로 가자”는 제안과 “새로 계약서를 쓰자”는 제안은 성격이 다릅니다. 앞쪽은 갱신청구권 범위 안에서 처리할 수 있고, 뒤쪽은 합의 갱신으로 넘어가 상한이 풀립니다.
인상 요구가 부담스럽다면 갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 명확히 전하는 게 첫 수순입니다. 그러면 인상 폭이 5% 안으로 묶입니다. 이 말을 꺼내는 것이 껄끄러워 그냥 요구를 받아들이는 분들이 있는데, 법이 정한 권리를 쓰는 것이지 다투는 일이 아닙니다.
목돈을 한 번에 마련하기 어렵다면 증액분을 월세로 돌리는 방법을 협의해 볼 수 있습니다. 다만 이건 세입자가 먼저 제안할 때 이야기이고, 집주인이 일방적으로 요구할 수는 없습니다. 전환 비율도 법에 상한이 있으니 계산해 보고 들어가시기 바랍니다.
반대로 시세가 내려간 지역이라면 감액을 요구할 수도 있습니다. 주변 실거래를 몇 건 뽑아두고 이야기를 꺼내는 편이 설득력이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 같은 평형의 최근 전세 계약을 확인할 수 있습니다. 집주인 입장에서도 세입자를 새로 구하는 데 드는 시간과 중개보수를 감안하면 협의 여지가 생깁니다.
어느 쪽으로 합의하든 결과는 문서로 남기세요. 금액을 조정했다면 기존 계약서에 특약을 추가하는 방식이든 새 계약서든, 언제부터 얼마인지가 적혀 있어야 합니다. 구두 합의만 믿고 넘어갔다가 다음 만기에 말이 달라지는 경우가 실제로 있습니다.
재계약 전에 다시 볼 서류
계약을 이어간다고 해서 처음 들어올 때 확인한 것들이 그대로일 거라 보면 안 됩니다. 2년 사이에 근저당이 새로 잡혔거나 소유자가 바뀌었을 수 있습니다.
| 볼 것 | 왜 |
|---|---|
| 등기부등본 | 근저당·가압류가 새로 생겼는지 |
| 소유자 이름 | 집주인이 바뀌었는지 |
| 확정일자 | 보증금이 오르면 증액분에 새로 받아야 함 |
| 전세보증금 반환보증 | 갱신 시 연장 신청이 필요한지 |
세 번째 줄을 놓치는 경우가 많습니다. 보증금을 올려주고 새 계약서를 썼다면 그 증액분에 대해서는 확정일자를 다시 받아야 순위를 확보합니다. 기존 계약서의 확정일자는 원래 금액까지만 보호합니다.
보증보험에 들어 있다면 갱신 시 별도 절차가 필요한지 보증기관에 확인하세요. 자동으로 연장되지 않는 상품이 있습니다. 여기서 공백이 생기면 정작 필요할 때 보호를 못 받습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌었는데 갱신청구권을 쓸 수 있나요?
소유자가 바뀌어도 임대인 지위가 승계되므로 갱신 요구는 새 집주인에게 하면 됩니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우가 있어, 매매 소식이 들리면 만기 일정을 먼저 확인해 두는 게 좋습니다.
갱신청구권을 쓰고 6개월 만에 나가도 되나요?
됩니다. 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 중개보수를 세입자가 부담해야 한다는 이야기가 도는데, 이 경우에는 근거가 약합니다.
구두로만 갱신을 요구했는데 괜찮나요?
효력 자체는 있습니다. 다만 집주인이 들은 적 없다고 하면 입증이 어렵습니다. 기록이 남는 방식으로 한 번 더 보내두시기 바랍니다.
계약서를 새로 쓰면 갱신청구권을 쓴 게 되나요?
서류 형식보다 실제 내용이 무엇이었는지로 판단합니다. 갱신을 요구해서 5% 안에서 조정한 뒤 계약서를 정리한 것이라면 갱신청구권을 쓴 것이고, 상한과 무관하게 조건을 새로 합의한 것이라면 합의 갱신입니다. 나중에 다툼이 생길 수 있으니 갱신 요구로 진행한 계약이라면 그 취지를 계약서에 한 줄 적어두시는 편이 안전합니다.
5% 인상은 무조건 받아들여야 하나요?
상한이 5%라는 뜻이지 5%를 올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 협의로 그보다 낮출 수 있고, 시세가 떨어진 지역에서는 동결하거나 내리는 사례도 있습니다.
만기가 다가온다면 달력에 6개월 전과 2개월 전을 표시해 두세요. 이 두 날짜 사이에 무엇을 하느냐로 이후 2년이 정해집니다.
법령과 해석은 바뀔 수 있고 개별 사안은 계약 내용에 따라 달라집니다. 다툼이 예상되는 상황이라면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담을 받아보시기 바랍니다.