정부가 8월 3일 2026년 세제개편안을 내놨습니다. 부동산 쪽 손질이 폭이 크고, 무주택자와 1주택자에게 각각 다른 방향으로 영향이 갑니다.
먼저 짚어 둘 게 있습니다. 이건 아직 정부안입니다. 국회 심의를 거쳐야 하고, 세부 기준은 대통령령에 넘긴 항목이 많습니다. 지금 이걸 근거로 집을 사거나 팔 결정을 내리기에는 이릅니다. 다만 방향은 읽어 둘 값이 있습니다.
어디가 어떻게 달라지나
| 항목 | 지금 | 개편안 |
|---|---|---|
| 종부세 1세대 1주택 과세 기준 | 공시가격 12억 초과 | 공시가격 14억 초과 |
| 종부세 1주택 외 과세 기준 | 공시가격 9억 초과 | 공시가격 9억 초과 (유지) |
| 종부세 세율 (과표 6~12억 구간) | 현행 세율 | 0.3%p 인상 |
| 종부세 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 장기보유특별공제 (1세대 1주택) | 보유 4% + 거주 4%, 최대 80% | 거주 연 8%, 최대 80% |
| 장기거주 1주택 기본공제 | 연 250만원 | 연 2,500만원 (양도가액 30억 이하·10년 이상 거주) |
표에서 제일 눈에 띄는 줄은 맨 아래에서 두 번째입니다. 장기보유특별공제 산식이 바뀝니다.
지금은 1세대 1주택을 팔 때 보유한 기간으로 연 4%, 거주한 기간으로 연 4%씩 공제해 줍니다. 10년 보유하고 10년 살았으면 40%+40%로 최대 80%입니다. 개편안은 보유 항목을 덜어내고 거주 기간으로 연 8%를 주는 쪽으로 바꿉니다. 최대치 80%는 그대로입니다.
총액은 같아 보이지만 대상이 완전히 달라집니다. 사서 세를 놓고 10년을 기다린 사람은 공제가 반토막 납니다. 반대로 사서 직접 10년을 산 사람은 손해가 없습니다. 갭투자로 산 집은 불리해지고 실거주한 집은 그대로라는 뜻입니다.
30대 실수요자 입장에서 실제로 무슨 뜻인가
30대가 지금 집을 산다면 대개 첫 집이고, 대출을 크게 끼고 삽니다. 그리고 상당수가 전세를 끼고 삽니다. 당장 들어가 살 돈이 안 되니 몇 년 세를 놓고 나중에 입주하는 방식입니다.
이 개편안은 그 경로에 불리하게 작용합니다. 세를 놓은 기간은 공제에 들어가지 않기 때문입니다. 2027년에 전세 끼고 사서 2030년에 입주해 2037년에 판다고 하면, 보유는 10년이지만 거주는 7년입니다. 지금 규칙이면 40%+28%로 68%인데, 개편안이면 56%입니다.
차이가 얼마나 되는지는 양도차익 규모에 달렸습니다. 차익 3억이 났다면 12%p 차이가 3,600만원의 공제액 차이로 나타나고, 세율을 곱하면 실제 세금은 그보다 작습니다. 그래도 적은 돈은 아닙니다.
다만 이건 2028년부터 단계 적용이고 그 사이에 국회에서 어떻게 바뀔지 모릅니다. 지금 확정된 규칙처럼 계산에 넣는 건 위험합니다. 읽어야 할 신호는 숫자가 아니라 방향입니다. 정부가 보유보다 거주에 무게를 옮기고 있다는 것입니다.
이 방향이 유지된다면, 집을 고를 때 “몇 년 뒤에 오를 동네”보다 “내가 실제로 몇 년 살 수 있는 동네”를 보는 쪽이 세금에서 유리해집니다.
장기거주 1주택 기본공제도 같이 봐야 합니다. 양도가액 30억원 이하 주택에서 10년 이상 거주했다면 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 열 배가 됩니다. 열 배라는 숫자만 보면 커 보이지만 조건이 빡빡합니다. 10년을 실제로 살아야 하고, 팔 때 30억을 넘으면 안 됩니다. 30대가 지금 첫 집을 사서 이 조건을 채우려면 2036년 이후 이야기입니다.
정리하면 이번 부동산 개편의 뼈대는 하나입니다. 오래 보유한 사람이 아니라 오래 산 사람에게 혜택을 몰아주겠다는 것입니다. 세를 놓고 기다리는 방식의 수익률이 세금 쪽에서 깎이는 구조입니다.
종부세는 1주택자에게 완화, 대신 상한이 풀립니다
1세대 1주택 과세 기준선이 공시가격 12억에서 14억으로 올라갑니다. 공시가격이 12억에서 14억 사이인 집은 종부세 대상에서 빠집니다. 시세로는 대략 17억에서 20억 사이 구간입니다.
1주택이 아닌 경우 기준선은 9억 그대로입니다. 1주택과 다주택의 간격을 넓히는 방향입니다.
대신 두 가지가 조여집니다. 과세표준 6억에서 12억 구간의 세율이 0.3%p 오르고, 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다.
세부담 상한은 작년보다 세금이 아무리 올라도 몇 배까지만 걷겠다는 안전장치입니다. 150%면 작년의 1.5배가 한도였는데 200%면 2배까지 열립니다. 공시가격이 급등하는 해에 이 차이가 크게 벌어집니다. 기준선이 올라가서 대상에서 빠지는 사람은 이득이고, 이미 기준선을 한참 넘긴 집을 가진 사람은 오히려 부담이 커질 수 있습니다.
30대 대부분은 아직 종부세와 무관합니다. 공시가격 14억이면 서울에서도 상위권입니다. 이 항목은 지금 챙길 것이라기보다, 집을 고를 때 이 선을 넘는지 넘지 않는지 정도로 보면 됩니다.
무주택자에게는 월세 공제가 늘었습니다
부동산 항목이 대부분 2027년 이후인 것과 달리, 2026년에 바로 적용되는 항목도 있습니다. 무주택 세입자에게 직접 걸리는 건 월세 세액공제입니다.
공제 대상 월세액 한도가 연 1,000만원에서 1,200만원으로 올라갑니다. 월 100만원까지 인정된다는 뜻입니다. 지금은 월 83만원 넘는 부분이 잘렸는데 그 선이 올라갑니다.
월세 80만원짜리 집에 사는 사람은 연 960만원이라 지금도 한도 안에 들어가 변화가 없습니다. 월세 100만원인 사람은 연 1,200만원이 전부 인정되면서 240만원어치가 새로 잡힙니다. 공제율을 곱하면 실제 환급액은 수십만원 단위로 늘어납니다.
다만 월세 세액공제는 총급여 요건과 무주택 세대주 요건이 붙습니다. 한도만 늘었다고 아무나 되는 게 아닙니다. 그리고 확정일자와 임대차계약서, 월세 이체 내역이 있어야 합니다. 현금으로 냈거나 계약서를 안 썼으면 한도가 아무리 커도 못 받습니다.
지금 월세 사는 사람이 오늘 할 일은 딱 하나입니다. 매달 월세가 계좌이체로 나가고 있는지, 계약서에 적힌 금액과 실제 이체 금액이 같은지 확인하는 겁니다.
부양가족 기준이 풀립니다 — 이쪽이 체감이 큽니다
덜 알려졌지만 실제로 돈이 되는 항목이 하나 더 있습니다. 부양가족 기본공제의 소득 요건입니다.
지금은 부양가족의 연간 소득금액이 100만원을 넘으면 기본공제 대상에서 빠집니다. 근로소득만 있으면 총급여 500만원이 기준입니다. 이 선이 각각 300만원과 총급여 750만원으로 올라갑니다.
이게 왜 큰가 하면, 부모님이 소일거리로 조금 버시는 경우가 굉장히 흔하기 때문입니다. 아파트 경비나 요양보호사, 주 3일 매장 근무처럼 총급여 600만원 정도 나오는 일이면 지금은 기본공제에서 탈락합니다. 개편안이면 들어옵니다.
기본공제 1인당 150만원이 붙고, 여기에 경로우대나 장애인 추가공제가 딸려 오고, 그 부모님의 의료비와 신용카드 사용액까지 내 공제 항목으로 넘어옵니다. 부모님이 병원비를 많이 쓰셨다면 이 하나로 환급액이 크게 움직입니다.
부모님 소득 때문에 그동안 인적공제를 못 넣었던 사람은 내년 연말정산 전에 부모님 총급여를 한 번 확인해 두는 게 좋습니다.
주의할 점도 있습니다. 부모님이 기본공제 대상으로 들어오면 형제자매 중 한 사람만 넣을 수 있습니다. 형과 동생이 각자 넣으면 나중에 한쪽이 추징당합니다. 요건이 완화되면서 이런 중복이 늘어날 여지가 있으니, 형제가 있다면 누가 모실지 미리 정해 두는 편이 낫습니다.
나이 요건은 그대로입니다. 직계존속은 만 60세 이상이어야 하고, 이 부분은 이번 안에서 손대지 않았습니다. 소득 문턱만 낮아진 것입니다.
새 ISA와 청년 IRP, 그리고 언제부터인가
금융 쪽에는 생산적금융 ISA라는 계좌가 새로 생깁니다. 배당소득에 9% 저율분리과세를 적용합니다. 기업성장집합투자기구도 납입 한도 1억원 안에서 배당소득 9% 분리과세를 받습니다. 청년 IRP는 납입액 공제율을 올리는 방향인데 구체적인 수치는 아직 안 나왔습니다.
기존 ISA와 어떻게 다른지, 둘 다 가입할 수 있는지, 한도가 어떻게 잡히는지는 세부안이 나와야 판단할 수 있습니다. 지금 있는 계좌를 해지하고 갈아탈 이유는 없습니다.
배당소득 9%라는 숫자만 놓고 보면 낮습니다. 배당소득이 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세로 넘어가 다른 소득과 합산되는데, 분리과세면 9%로 끝납니다. 배당주 비중이 큰 사람에게는 의미가 있는 구조입니다. 다만 이름에 붙은 생산적금융이라는 말이 편입 자산에 제한을 둔다는 뜻일 가능성이 있어서, 아무 종목이나 담을 수 있는 계좌가 아닐 수 있습니다.
| 항목 | 적용 시점 |
|---|---|
| 근로장려금 지급기준·지급액 인상 | 2026년 |
| 월세 세액공제 한도 확대 | 2026년 |
| 부양가족 기본공제 소득요건 완화 | 2026년 |
| 부동산 세제 개편 | 2027년~2029년 단계 적용 |
| 장기거주 1주택 양도세 기본공제 확대 | 2028년부터 단계 적용 |
| 장기보유특별공제 한도 축소 | 2028년 20억 → 2029년 이후 10억 |
표를 보면 대부분이 2027년 이후입니다. 부동산 관련은 2027년부터 2029년까지 단계적으로 들어가고, 장기보유특별공제 한도는 2028년 20억에서 2029년 이후 10억으로 더 조여집니다.
당장 올해 소득에 반영되는 건 근로장려금 확대와 월세 세액공제, 부양가족 기본공제 요건 완화 정도입니다. 이 셋은 내년 초 연말정산이나 장려금 신청에서 바로 만납니다.
부동산 항목은 시간이 있습니다. 그리고 국회를 지나면서 숫자가 바뀔 여지도 충분합니다. 개편안이 나왔다고 서둘러 움직일 때가 아니라, 세부안과 국회 논의를 보면서 판단할 시기입니다. 그 사이에 개편 논의가 어떻게 흘러왔는지를 함께 보면 이번 안이 어디서 나온 결론인지 이해가 빠릅니다.
확정되면 다시 정리하겠습니다.
