1세대 1주택 비과세 기준선은 실거래가 12억원, 장기보유특별공제는 최대 80%입니다. 반대로 주택을 산 지 1년 안에 팔면 양도차익의 70%가 세금으로 빠져나갑니다. 여기에 2026년 5월 9일자로 다주택자 양도세 중과 배제(유예)가 끝나면서, 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 다시 얹혔습니다. 숫자만 놓고 봐도 ‘언제, 어떤 자격으로 파느냐’가 세액을 몇 배로 갈라놓는 구조입니다. 게다가 7월 말 세제개편안 발표가 예고돼 있어, 지금 정리하는 이 숫자들이 매도 시점을 저울질하는 기준이 됩니다.
2026년 7월, 양도세 지형에서 달라진 두 가지
첫째, 다주택자 중과 배제가 종료됐습니다. 정부는 2026년 2월 “중과 유예를 더 연장하지 않겠다”고 밝혔고, 예정대로 5월 9일자로 한시 배제가 끝났습니다. 그 결과 조정대상지역 안에 있는 주택을 파는 다주택자에게는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 다시 적용됩니다. 다만 중과는 어디까지나 조정대상지역 소재 주택에만 붙습니다. 현재 조정대상지역은 서울 일부 등으로 좁혀져 있어, 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본세율로 계산됩니다. 5월 9일까지 매매계약을 맺은 건에 대해서는 잔금일 기준 최장 6개월까지 종전 방식으로 인정하는 보완 조치도 함께 마련됐습니다.
둘째, 세제개편안 발표가 코앞입니다. 7월 말에서 8월 초 사이 발표가 예고돼 있고, 보유세·거래세 전반이 논의 대상으로 거론됩니다. 다만 발표는 곧 시행이 아니라 ‘방향 제시’에 가깝습니다. 아직 확정된 세율 변경은 없으니, 개편안 내용을 매도 판단의 확정 변수로 넣는 것은 이릅니다. 지금 논의되는 큰 틀은 부동산 세제개편안 2026 정리에서 따로 짚어 두었습니다.
보유기간과 주택 수로 갈리는 세율
양도세율을 좌우하는 첫 번째 변수는 보유기간입니다. 2년 이상 보유했다면 과세표준에 따라 6%(1,400만원 이하)에서 45%(10억원 초과)까지 8단계 누진세율이 적용됩니다. 그런데 보유기간이 짧으면 이 누진세율 대신 훨씬 높은 단일세율이 붙습니다.
| 자산 유형 | 1년 미만 | 1년~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 6~45% |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·상가 등 일반 부동산 | 50% | 40% | 기본세율 6~45% |
표에서 보듯 주택을 1년 안에 팔면 세율만 70%입니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 더하면 실질 부담은 더 커집니다. 반대로 2년만 채워도 단일세율 구간에서 벗어나 누진세율로 넘어가는데, 차익이 크지 않은 경우라면 세율 차이가 상당합니다. 조정대상지역 다주택자라면 여기에 중과세율(+20~30%p)이 얹힌다는 점을 함께 봐야 합니다.
1세대 1주택: 12억 비과세와 최대 80% 공제
1세대 1주택자는 조건을 갖추면 실거래가 12억원까지 양도차익 전액이 비과세입니다. 12억원을 넘겨도 초과분에 해당하는 비율만 과세되므로, 세부담이 다주택자와는 결이 완전히 다릅니다. 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건까지 채워야 합니다.
과세 대상이 되는 고가주택이라도 장기보유특별공제가 세액을 크게 줄여 줍니다. 일반 부동산은 3년부터 매년 2%씩 쌓여 15년에 최대 30%지만, 1세대 1주택은 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 받습니다.
| 기간 | 일반 부동산(보유) | 1세대 1주택 보유공제 | 1세대 1주택 거주공제 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 20% | 40%(상한) | 40%(상한) |
| 15년 이상 | 30%(상한) | 40% | 40% |
1주택 공제는 보유공제와 거주공제를 더해서 계산합니다. 10년 보유·10년 거주면 40%+40%=80%가 됩니다. 거주기간이 2년 미만이면 이 80% 표가 아니라 일반 공제율(최대 30%)이 적용된다는 점은 놓치기 쉬운 함정입니다.
지금 팔까, 개편 발표를 기다릴까 — 유형별 판단 기준
매도 시점은 세율만으로 정하는 게 아니지만, 세금 측면에서 어떤 요소를 먼저 확인해야 하는지는 유형별로 갈립니다. 아래는 권유가 아니라, 각 상황에서 무엇을 따져 봐야 하는지 정리한 체크리스트입니다.
- 12억 이하·2년 이상 보유·거주한 1세대 1주택: 이미 비과세 구간이라 개편안과 큰 상관없이 세부담이 거의 없습니다. 세금만 보면 발표를 기다릴 실익이 크지 않은 유형입니다.
- 12억 초과 고가 1주택: 장특공이 보유·거주 연수에 따라 크게 달라집니다. 며칠 차이로 공제 구간(예: 9년 11개월 vs 10년)이 바뀔 수 있어, 매도 전에 보유·거주기간부터 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.
- 조정대상지역 2주택 이상: 5월 9일 이후 중과가 재적용됩니다. 다만 개편안에서 중과 손질 가능성이 거론되는 만큼, 급하지 않다면 발표 내용을 확인할 실익이 있습니다. 반대로 보유 주택이 비조정지역이라면 애초에 중과 대상이 아니므로 기본세율로 판단하면 됩니다.
- 보유 2년 미만 단기 물건: 70·60·50·40% 단일세율 구간에 걸립니다. 세율만 보면 보유기간을 채워 누진세율 구간으로 넘어가는 쪽이 유리하지만, 시장 상황과 자금 사정은 별개의 판단 요소입니다.
참고로 보유 단계에서 매년 내는 재산세 일정은 재산세 납부기간 2026 글에 정리돼 있고, 매도 후 갈아타기를 위한 대출 여력이 궁금하다면 스트레스 DSR 하반기 한도도 함께 확인해 두면 계획을 세우기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2026년 7월 현재 다주택자 중과가 완전히 부활한 건가요?
한시 배제는 5월 9일자로 종료됐습니다. 다만 중과세율은 조정대상지역 안에 있는 주택에만 붙습니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 다주택자라도 기본세율(6~45%)로 계산되므로, 내 주택이 조정대상지역인지부터 확인해야 합니다.
Q2. 1세대 1주택인데 집값이 12억원을 넘으면 세금은 어떻게 되나요?
12억원까지는 비과세이고, 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세됩니다. 예컨대 양도가액이 12억원을 조금 넘는 정도라면 과세되는 차익 비율이 작고, 여기에 최대 80%의 장기보유특별공제까지 적용되면 실제 세액은 생각보다 낮아지는 경우가 많습니다.
Q3. 7월 말 개편안이 나오면 지금 세율이 바로 바뀌나요?
발표가 곧 시행은 아닙니다. 세율·공제 변경은 법·시행령 개정과 시행일 지정을 거쳐야 효력이 생깁니다. 현재로선 세율 변경을 단정할 수 없으므로, 확정 전까지는 이 글에 정리한 현행 기준으로 판단하고 발표 이후 달라진 부분만 다시 확인하는 것이 안전합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 기준 현행 세법을 일반적으로 정리한 정보로, 특정 매도를 권유하는 것이 아닙니다. 양도세액은 취득가액·필요경비·보유 및 거주기간·지역 등 개별 사안에 따라 크게 달라지므로, 실제 신고 전에는 국세청 자료를 확인하고 세무사 등 전문가와 개별 상담을 받으시길 권합니다.